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鬱亮萬科沒有核心競爭力代償信貸借款貸款全省皆可處理二順位房屋信貸任何問題免費諮詢

營收破千億、凈利同比增三成、納稅200億……這令萬科2012年度業績可謂亮點十足。根據萬科2月27日公佈的2012年全年業績報告披露，2012年公司實現營業收入1031.2億元，同比增長43.7%，實現凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。但萬科的結算利潤卻出現不同程度的下滑房地產業務結算毛利率為25.84%，結算凈利率13.08%，分別較2011年下降2.95%及1.93%。“毛利水平回到合理的水平上是行業大勢所趨。萬科這幾年的毛利在逐年下降，我相信未來一定會逐步向制造業靠攏，回到大傢能夠接受的合理水平，這是個很大概率的事件。”在28日的業績推介會上，萬科總裁鬱亮如此解釋。“至於利潤多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我們努力做一個好的，有良心的商人。”鬱亮直言，萬科沒有提高毛利的想法，但卻有不斷提高股東回報的要求。相比毛利率，萬科更為關心的是ROE。年報顯示，報告期內，萬科錄得全面攤薄凈資產收益率（ROE）達到19.66%，同比增1.49%，為近十年來最高水平。“萬科這幾年的ROE在提高，而且是沒有在市場上融資的基礎上達到的數字。如果集團給股東回報在毛利受到限制的情況下，可以靠周轉實現，也可以靠合作，做更多的業務實現，薄利多銷，快速周轉也可以帶來一些幫助。包括提到的提高規模化，提高管理水平，提高精細化程度，都可以使股東回報提高。”然而在當天的業績會上，被問及最多的反而是萬科“出海”。就在不久之前，萬科通過和當地有經驗的品牌開發商合作的方式，進入香港、美國市場。其中，與香港新世界合作，獲取香港荃灣地塊；與美國鐵獅門合作，合作開發舊金山富升街項目。“萬科不建唐人街”關於萬科出海的原因，鬱亮再度進行詳細的闡釋，其稱，萬科制定國際化戰略與是否看好國內市場沒有直接關系，“我們的根基還在中國大陸。”鬱亮強調，目前萬科僅進入60個城市，而全國共有660座城市，超百萬人口的城市也逾百個，故目前萬科在國內遠遠沒有到達發展上限，“就算萬科從規模號稱做到全國第一，市場份額也隻是2.19%。”鬱亮稱，今年萬科進入第三個十年，根據萬科的計劃，希望在第四個十年，萬科能成為全球標準之下優秀企業，這就要求萬科要好好學習海外先進技術。“第四個十年的萬科一定是國際化視野的萬科，用全球資源發展的萬科，通過海外學習和探索提升公司管理水平、資源動用能力和對房地產的深刻認識。目前中國城市面對的階段和困境，別人早就經歷過瞭，我們有機會跟他們合作，就可以事先預見到解決方案有哪些，這有利於萬科做好國內業務，而不是因為國內限購就到國外。”鬱亮舉瞭一個例子：萬科在與鐵獅門合作之初，在根本沒有任何項目的前提下簽署瞭戰略框架合作協議，取得項目之後才簽署正式合作協議。而平時萬科都是取得項目以後才尋找合作方，“他們先找到合作者，拿到錢瞭再找地，所以人傢效率高，這個值得學習。”“萬科不準備在海外建唐人街。”鬱亮不止一次強調。鬱亮透露，自從萬科與鐵獅門取得美國舊金山項目，很多人向他表示購買意願，“我們不反對大陸客去購房，我們不能限制購買的對象是誰，但建當地社區才是我們的學習方向。”其續稱，美國舊金山項目，雖萬科占七成股份並將參與項目開發整個過程，但不負責賣樓，萬科希望能從拿地開始學習。“別人提供的整個項目開發建議書比我們的厚很多、細致很多，與國際企業相比，我們的精細化程度仍有待提高。”“合作有時靠緣分”鬱亮表示，為瞭這次順利出海，萬科足足做瞭兩年的準備。“兩年之前我們派出七個小組去世界各地大傢喜歡去的地方去考察，瞭解當地的狀況。最後選擇美國，主要因為中美兩國房地產市場最接近，幅員遼闊，區域發展清晰，市場龐大、城市眾多。”談及萬科在海外投資時計劃投入成本等，鬱亮並沒有給出準確的數字答案，但也明確表態：萬科不會做虧本生意，“如果虧瞭說明我們選擇對象錯誤。我們相信，經過兩年準備挑選的合作夥伴不會讓我們失望的，這個投資也是符合公司的收益水平要求才做的。”鬱亮透露，萬科選擇海外地區進駐標準有二：一是大傢是否願意去，二是當地是否有好的合作夥伴，但合作也很講究緣分。“萬科接觸很多傢合作方才確定的，不是一看就選定，任何的合作都是各方面條件成熟才達成。合作有時靠的是緣分。”同時，其亦稱，未來不排除未來會和新世界及鐵獅門有更多的合作，包括在國內的項目。此外，鬱亮亦再度明確之前萬科收購的南聯地產[已更名為萬科置業（海外）]業務范圍，“香港業務由萬科置業（海外）的平臺來做，萬科置業（海外）平臺比較小的時候由母公司代持，然後再逐步轉入。”換言之，日後香港荃灣項目會註入萬科置業（海外）平臺中，其他業務由萬科集團負責。鬱亮更強調，目前萬科國際化戰略還處在學習和嘗試的階段，“優秀公司不會有覺得學習夠瞭的時候。”除瞭在海外拓展項目以外，萬科自身也在不斷提高國際化程度，“我們希望以後萬科25%的員工用英文為主要工作語言，這樣我們開展國際化業務就不會有太大的障礙。”至於B轉H的最新進程，鬱亮稱，目前正待有關部門審批。“未來有沒有海外融資計劃？我們將不放棄任何一種可能的機會和嘗試，但都需要等待條件的成熟，有合適的時機，所以如果我們有這樣的安排一定會告訴大傢。”“不相信萬科有核心競爭力”除瞭海外項目尋求合作，萬科在國內業務的拓展也依然積極尋找合作夥伴。雖然2012年新增項目的合作比例降至60%左右，但鬱亮表示，全面合作的事情是長期策略，不會變的。同時，未來萬科100%直接投資的比例不會增加，“因為我們想把一塊錢分兩半花。”關於時下最熱的話題城市化與房產稅，鬱亮亦表達瞭相關的看法。“城市化不能變成房地產化。”鬱亮再次表達這一觀點。其指出，城市化首先是人的城市化，讓居住在裡面的人成為真正的市民，這裡有兩個基本的前提需要解決：一是提供公共服務，教育、醫療等等，二是有住房。“有瞭住房才能成為真正的市民，享受公共服務才能成為公共的市民，從而才能真正拉動內需。我們國傢公佈數據裡城鎮化超過50%瞭，但如果真正按照市民化要求的城鎮化比例沒有那麼高。所以我認為城市化的核心是要先成為市民化。”他續稱，通過研究發現，與美國相比，中國50萬人口以下城市很多，但100萬-500萬之間的城市則相對較少，且100萬人口以下的城市規模不夠大。“未來城市發展重點是不是應針對中國的情況，多發展100-350萬人口的城市呢？既能發揮最好的規模經濟，又避免瞭規模不經濟，這是城市化發展路徑。作為發展商，我們要做的是根據不同城市轉型升級的要求提供相應的配套服務給他們。”“關於房產稅的問題，現在說要擴大范圍，確實也是調控的手段之一。影響在哪裡我們還需要觀察。現在是首次置業，實際有需求的人買房子，房地產稅把他們都納入范圍的可能性不大，政策應該會有考慮。”鬱亮更稱，不相信萬科有核心競爭力，畢竟行業變化相當大，企業隻能以變應變，沒有什麼能保證高枕無憂，隻能盡心盡力把自己的地耕好、種好，沒有別的優勢可言。“下半場已經到瞭，為什麼我們的業績還不錯？調控讓優秀份子能夠脫穎而出也是應該的。調控的時候大傢看到一種壓力、一種限制，但任何東西都是兩面的，順應這種趨勢你就會有機會。”（審校：勞蓉蓉）var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '

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